Taux de référence 2026 : votre baisse de loyer

Le taux de référence est de 1,25 %. Si votre loyer repose encore sur 1,50 % ou plus, vous pouvez demander une baisse. Voici comment calculer le montant et comment procéder.

Orlando Kahanek · 26 septembre 2026

Le taux hypothécaire de référence est de 1,25 % depuis le 2 septembre 2025 et a été confirmé sans changement le 1er septembre 2026. Si votre loyer repose encore sur 1,50 %, vous pouvez demander une baisse de 2,91 % ; s'il repose sur 1,75 %, la baisse est de 5,66 %. Vous devez adresser votre demande par écrit au bailleur ; la baisse prend effet pour le prochain terme de résiliation, en respectant le délai de congé (art. 270a CO).

État : 26 septembre 2026 · Prochaine publication du taux de référence : 1er décembre 2026

L'essentiel en bref

• Taux de référence actuel : 1,25 %, en vigueur depuis le 2 septembre 2025 (Office fédéral du logement).
• Droit à la baisse : si votre loyer repose sur un taux de référence de 1,50 % ou plus et que votre bail est de durée indéterminée ; en cas de durée minimale, au plus tôt pour la fin de celle-ci.
• Montant : 2,91 % du loyer net si votre loyer repose sur 1,50 % ; 5,66 % s'il repose sur 1,75 %, 8,26 % s'il repose sur 2,00 %.
• Déductions : le bailleur peut compenser la baisse avec le renchérissement (à hauteur de 40 %) et avec des hausses de coûts justifiées.
• Procédure : demande de diminution écrite ; le bailleur a 30 jours pour se déterminer. S'il refuse, le délai de 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation court dès la réception de sa réponse, même si elle arrive plus tôt. La conciliation est en principe gratuite ; les frais d'une procédure judiciaire ultérieure dépendent du canton.
• Protection contre le congé : un congé donné parce que vous faites valoir vos droits est annulable. Une période de protection de trois ans ne s'applique qu'après une procédure ou après un accord qui met fin à un litige.

Qu'est-ce que le taux de référence ?

Le taux hypothécaire de référence sert de base aux adaptations de loyer liées à l'évolution des taux hypothécaires. Il repose sur le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, établi chaque trimestre, et il est arrondi au quart de pour-cent (art. 12a OBLF). Le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche (DEFR) le publie chaque trimestre ; l'Office fédéral du logement (OFL) le communique début mars, juin, septembre et décembre.

Le 1er septembre 2025, le taux a été abaissé de 1,50 % à 1,25 %. Il est inchangé depuis et a été confirmé en dernier lieu le 1er septembre 2026. Il reste à 1,25 % tant que le taux d'intérêt moyen ne descend pas au-dessous de 1,13 % et ne dépasse pas 1,37 %.

Ai-je droit à une baisse de loyer ?

En règle générale, vous y avez droit si toutes les conditions suivantes sont remplies :

1. Votre loyer repose sur un taux de référence de 1,50 % ou plus. Le taux déterminant figure dans le bail ou dans la formule de la dernière adaptation de loyer.
2. Vous n'avez pas de loyer indexé ou échelonné en cours. Un loyer indexé suit l'indice suisse des prix à la consommation, pour une durée fixe d'au moins cinq ans (art. 269b CO) ; un loyer échelonné augmente de montants fixés à l'avance (art. 269c CO). Pendant cette période, le taux de référence ne joue aucun rôle. À la fin d'un loyer indexé, vous devez demander l'adaptation liée à la baisse du taux de référence pour la fin de la période d'indexation, en respectant le délai de congé ; à défaut, vous êtes présumé d'accord avec le loyer actuel (arrêt 4A_252/2023, communiqué en allemand). Faites-vous conseiller dans ce cas.
3. Votre logement bénéficie de la protection contre les loyers abusifs. En sont exclus les appartements et maisons familiales qui sont de luxe et comprennent en même temps six pièces ou plus (cuisine non comprise), ainsi que les logements subventionnés dont le loyer est contrôlé par une autorité (art. 253b CO). Ces règles ne s'appliquent pas aux appartements de vacances loués pour trois mois au plus (art. 253a, al. 2, CO).
4. Votre bail est de durée indéterminée (art. 255 CO). Un bail de durée déterminée prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (art. 266, al. 1, CO) ; pendant cette durée, aucune baisse ne peut être demandée. Ce qui compte, c'est que le bail puisse être résilié ordinairement : s'il prévoit une durée minimale, le prochain terme possible est au plus tôt la fin de celle-ci.

Cela vaut pour les logements comme pour les locaux commerciaux. Pour les locaux commerciaux dont le loyer dépend du chiffre d'affaires, le calcul selon le taux de référence ne s'applique pas tel quel ; faites-vous conseiller dans ce cas. Si vous avez conclu le bail après le 2 septembre 2025 et qu'il repose déjà sur 1,25 %, vous n'avez pas droit à une baisse.

Pas de taux de référence dans le bail ? En règle générale, c'est le taux en vigueur lors de la conclusion du bail ou de la dernière adaptation du loyer qui s'applique. L'Office fédéral du logement publie l'évolution passée.

Le bailleur a baissé le loyer de lui-même, mais pas assez ? Vous pouvez alors demander la différence (tribunaux zurichois, en allemand).

Quelle baisse de loyer pouvez-vous demander ?

Selon l'art. 13 OBLF, une augmentation du taux hypothécaire de 1/4 % donne droit à une hausse de loyer de 3 % au plus lorsque les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %. En cas de baisse, « le loyer doit être réduit en proportion ». On additionne d'abord les taux de hausse de chaque quart de pour-cent (3 %, 6 %, 9 % …), puis on les convertit : taux de baisse = taux de hausse × 100 / (100 + taux de hausse) (tribunaux zurichois, en allemand). Une baisse d'un quart de pour-cent donne ainsi 2,91 % (3 × 100 / 103).

La baisse porte sur le loyer net, sans les frais accessoires. Pour plusieurs paliers, les pourcentages de baisse ne s'additionnent pas (pas 5,82 %) et ne s'appliquent pas l'un après l'autre (pas 5,74 %) : le calcul correct est 6 × 100 / 106 = 5,66 %. Ces valeurs correspondent au tableau de la revue « mietrechtspraxis » auquel renvoie l'Office fédéral du logement ; elles s'entendent avant toute compensation avec des hausses de coûts. L'Office fédéral du logement recense des calculateurs de loyer, notamment ceux de l'ASLOCA et de l'Université de Neuchâtel.

Que peut compenser le bailleur ?

L'économie résultant de la baisse du taux de référence peut être compensée par des hausses de coûts survenues depuis la dernière adaptation du loyer (art. 13, al. 1, OBLF). En pratique, il s'agit surtout :

• Du renchérissement : au plus 40 % de la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation depuis la dernière adaptation (art. 16 OBLF, art. 269a, let. e, CO). Si l'indice a augmenté de 1 % depuis la dernière adaptation, le bailleur peut imputer 0,4 %.
• Des hausses générales des coûts d'entretien et d'exploitation (art. 269a, let. b, CO). En principe, le bailleur doit les prouver en comparant les coûts de plusieurs années ; en cas de litige, la preuve lui incombe. Comme cette preuve est lourde, de nombreuses autorités de conciliation utilisent des forfaits ; la pratique varie d'un canton à l'autre, souvent 0,25 % ou 0,5 % du loyer net par an. Dans le canton de Zurich, le forfait est de 0 % (immeubles de moins de cinq ans), de 0,25 % (nombreux frais accessoires facturés séparément) ou de 0,5 % (peu de frais accessoires) (association des locataires de Zurich, en allemand). Devant le tribunal, le bailleur doit néanmoins prouver les hausses de coûts ; les forfaits n'y sont admis qu'exceptionnellement. Demandez un décompte compréhensible.

Il faut aussi vérifier si des variations antérieures du taux de référence vous ont été répercutées (art. 13, al. 4, OBLF). Enfin, le bailleur peut objecter que le loyer ne lui procure pas un rendement excessif (art. 269 CO) ; il doit alors le démontrer par un calcul de rendement compréhensible. Votre baisse peut donc être inférieure aux valeurs du tableau, voire nulle.

Étape par étape : comment demander la baisse

1. Vérifier la situation. Cherchez dans le bail ou dans la dernière adaptation de loyer le taux de référence sur lequel repose votre loyer, ainsi que le délai de congé et les termes de résiliation.
2. Déterminer la date. La loi ne fixe pas de délai pour présenter la demande, mais la baisse n'a jamais d'effet rétroactif : elle prend effet pour le prochain terme de résiliation (art. 270a, al. 1, CO), en respectant le délai de congé. Exemple : délai de congé de trois mois, termes à la fin de chaque mois sauf décembre. Si votre demande parvient au bailleur au plus tard le 31 octobre, le loyer réduit s'applique dès le 1er février.
3. Demander par écrit. Adressez votre demande de diminution par écrit au bailleur (art. 270a, al. 2, CO), de préférence par courrier recommandé, qui sert de preuve. La demande doit parvenir au bailleur avant le début du délai de congé.
4. Attendre la réponse. Le bailleur doit se déterminer dans les 30 jours (art. 270a, al. 2, CO).
5. Saisir l'autorité de conciliation si nécessaire. Si le bailleur refuse ou n'accepte que partiellement, vous pouvez saisir l'autorité de conciliation en matière de bail dans les 30 jours dès la réception de sa réponse. Un refus rapide fait courir ce délai immédiatement ; n'attendez donc pas la fin du délai de réponse. Si le bailleur ne répond pas, ou répond après ses 30 jours, le délai court dès la fin de son délai de réponse ; l'Office fédéral du logement et l'association des locataires recommandent d'envoyer la requête à l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours après votre demande initiale. L'autorité compétente est celle du lieu où se trouvent le logement ou les locaux commerciaux. En conciliation, il n'est pas perçu de frais judiciaires (art. 113, al. 2, let. c, CPC) et il n'est pas alloué de dépens : si vous faites appel à une avocate ou à un avocat, ses honoraires sont à votre charge.
6. En l'absence d'accord. L'autorité de conciliation peut soumettre aux parties une proposition de décision. Celle-ci est acceptée si aucune partie ne s'y oppose dans les 20 jours dès sa communication écrite (art. 210 et 211 CPC). La partie qui s'y oppose reçoit l'autorisation de procéder et doit saisir le tribunal dans les 30 jours dès sa notification ; à défaut, la proposition est réputée reconnue. Sans proposition de décision, vous recevez l'autorisation de procéder et pouvez saisir le tribunal dans les 30 jours dès sa notification (art. 209, al. 3 et 4, CPC). Les frais d'une procédure judiciaire dépendent du canton : le droit fédéral ne prévoit la gratuité que pour la conciliation, mais les cantons peuvent aller plus loin (art. 116 CPC). Ainsi, il n'est pas perçu de frais judiciaires devant la juridiction des baux et loyers de Genève ; ailleurs, des frais peuvent être dus.

Modèle de lettre : demande de baisse de loyer au bailleur

[Prénoms et noms de tous les locataires], [adresse]

Recommandé à : [nom et adresse du bailleur ou de la gérance]

[Lieu], le [date]

Demande de diminution de loyer pour le logement [adresse, étage]

Madame, Monsieur,

Le taux hypothécaire de référence a été abaissé à 1,25 % avec effet au 2 septembre 2025 (publication du 1er septembre 2025). Mon loyer repose sur un taux de référence de [1,50 %]. En vertu de l'art. 270a CO, je demande la diminution du loyer net de [2,91 %], soit de [CHF 2'000] à [CHF 1'942], pour le prochain terme de résiliation, le [date].

Je vous prie de me confirmer cette baisse par écrit dans les 30 jours. Si vous entendez la compenser avec le renchérissement ou des hausses de coûts, je vous prie de me transmettre un calcul compréhensible, pièces justificatives à l'appui.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signatures et noms de tous les locataires]

Adaptez les indications entre crochets à votre bail. Si plusieurs personnes ont signé le bail, toutes devraient signer la demande. Dans l'exemple, le nouveau montant correspond à CHF 2'000 moins 2,91 %.

Objections fréquentes du bailleur

Dois-je craindre un congé ?

Un congé est annulable lorsque le bailleur le donne parce que vous faites valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, par exemple une baisse de loyer (art. 271a, al. 1, let. a, CO).

S'y ajoute une période de protection : pendant une procédure de conciliation ou judiciaire et pendant les trois ans qui suivent, si le bailleur a succombé dans une mesure importante, a retiré sa prétention ou a conclu un accord avec vous (let. d et e). Un accord hors procédure que vous pouvez prouver par des documents écrits déclenche aussi la période de protection de trois ans (al. 2), mais seulement s'il met fin à un litige. Si le bailleur accepte immédiatement votre demande de diminution, il n'y a pas de période de protection (ATF 130 III 563).

La période de protection ne s'applique pas à certains congés (al. 3), par exemple en cas de besoin urgent du bailleur, de demeure du locataire dans le paiement du loyer, ou lorsque le nouveau propriétaire résilie après une vente ; pour les habitations et les locaux commerciaux, il doit alors faire valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (art. 261, al. 2, let. a, CO). L'intention de vendre ne suffit pas. Indépendamment de la période de protection, un congé donné en réaction à votre demande reste annulable (let. a).

Vous devez contester le congé devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa réception (art. 273, al. 1, CO). Selon une pratique répandue, il suffit de remettre la requête à La Poste suisse le dernier jour du délai ; n'attendez toutefois pas jusque-là.

Attention au début du délai : si vous trouvez dans votre boîte aux lettres un avis de retrait au lieu du congé envoyé en recommandé, le congé est réputé reçu non pas au moment du retrait ni à l'expiration du délai de garde de 7 jours, mais dès que vous pouvez le retirer à la poste : en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis de retrait, voire le jour même si l'on peut attendre de vous que vous le retiriez aussitôt. Les 30 jours courent dès le jour suivant. Cela vaut aussi pendant vos vacances (ATF 140 III 244, ATF 143 III 15). Par prudence, calculez donc le délai dès le dépôt de l'avis de retrait.

Questions fréquentes

La baisse s'applique-t-elle aussi aux frais accessoires ?

Non. Elle porte sur le loyer net. Les frais accessoires sont facturés séparément, selon les coûts effectifs ou sous forme de forfait.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer plus tard ?

Oui, si le taux de référence remonte. Il doit notifier la hausse au moyen de la formule agréée par le canton, la motiver et la faire parvenir au locataire au moins dix jours avant le début du délai de résiliation (art. 269d CO).

Combien coûte la procédure de conciliation ?

La procédure de conciliation n'entraîne pas de frais judiciaires : dans les litiges relatifs aux baux d'habitations et de locaux commerciaux, il n'est pas perçu de frais judiciaires et il n'est pas alloué de dépens (art. 113 CPC). Si vous faites appel à une avocate ou à un avocat, ses honoraires sont à votre charge. Une procédure judiciaire ultérieure peut entraîner des frais ; certains cantons, comme Genève, n'en perçoivent pas non plus devant le tribunal (art. 116 CPC).

Quand le taux de référence changera-t-il la prochaine fois ?

La prochaine publication aura lieu le 1er décembre 2026. Nous mettrons cet article à jour ensuite.

Sources

• Office fédéral du logement : Taux d'intérêt de référence (consulté le 26.9.2026)
• Office fédéral du logement : communiqué du 1er septembre 2025 sur la baisse à 1,25 %
• Code des obligations (CO), RS 220, état au 1er janvier 2026
• Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), RS 221.213.11, état au 1er octobre 2025
• Code de procédure civile (CPC), RS 272, état au 1er juillet 2026
• Tribunal fédéral : ATF 130 III 563 (accord au sens de l'art. 271a, al. 2, CO) ; ATF 136 III 74 (loyers comparatifs) ; ATF 140 III 244 et ATF 143 III 15 (début du délai) ; communiqué sur l'arrêt 4A_252/2023 du 23 novembre 2023 (loyer indexé, en allemand)
• Tribunaux zurichois (en allemand) : Kostensteigerungen (conversion des taux de baisse, fardeau de la preuve, forfaits) et Mietzinssenkung
• mietrechtspraxis | mp (en allemand) : Hypothekarzins und Überwälzungssätze (lien de l'Office fédéral du logement)
• Association des locataires de Suisse alémanique (en allemand) : Mietzinssenkung & Referenzzinssatz (consulté le 26.9.2026) et FAQ du 1er avril 2025 ; association des locataires de Zurich : Kostensteigerungspauschale du 30 novembre 2023
• LAWINFO (en allemand) : Referenzzinssatz – nur unbefristete Mietverträge

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Cet article fournit des informations générales et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation. Pour toute question sur votre bail, l'autorité de conciliation, l'ASLOCA ou une avocate ou un avocat peuvent vous aider. Avec RechtsKI, vous posez votre question de droit du bail et obtenez une réponse étayée par la loi et la jurisprudence.