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Referenzzinssatz 2026: Mietzinssenkung berechnen

Der Referenzzinssatz liegt bei 1,25 %. Beruht Ihre Miete noch auf 1,50 % oder mehr, können Sie eine Senkung verlangen. So berechnen Sie den Betrag und so gehen Sie vor.

Orlando Kahanek ·

Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 % und wurde am 1. September 2026 unverändert bestätigt. Beruht Ihr Mietzins noch auf 1,50 %, können Sie eine Senkung von 2,91 % verlangen, bei 1,75 % sind es 5,66 %. Sie müssen die Senkung schriftlich bei der Vermieterschaft verlangen; sie gilt auf den nächstmöglichen Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist (Art. 270a OR).

Stand: 26. September 2026 · Nächste Bekanntgabe des Referenzzinssatzes: 1. Dezember 2026

Das Wichtigste in Kürze

  • Aktueller Referenzzinssatz: 1,25 %, gültig seit 2. September 2025 (Bundesamt für Wohnungswesen).
  • Anspruch: wenn Ihr Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,50 % oder mehr beruht und Ihr Mietvertrag unbefristet ist; bei einer Mindestdauer frühestens auf deren Ende.
  • Höhe: 2,91 % des Nettomietzinses, wenn Ihr Mietzins auf 1,50 % beruht; 5,66 % bei 1,75 %, 8,26 % bei 2,00 %.
  • Abzüge: Die Vermieterschaft darf die Teuerung (zu 40 %) und belegte Kostensteigerungen verrechnen.
  • Vorgehen: schriftliches Herabsetzungsbegehren; die Vermieterschaft hat 30 Tage Zeit zur Stellungnahme. Lehnt sie ab, läuft ab Erhalt ihrer Antwort die 30-tägige Frist für die Schlichtungsbehörde – auch wenn die Antwort früher kommt. Die Schlichtung ist grundsätzlich kostenlos; ob ein anschliessendes Gerichtsverfahren Kosten auslöst, hängt vom Kanton ab.
  • Kündigungsschutz: Eine Kündigung, weil Sie Ihre Rechte geltend machen, ist anfechtbar. Eine dreijährige Sperrfrist gilt nur nach einem Verfahren oder nach einer Einigung, die einen Streit beilegt.

Was ist der Referenzzinssatz?

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der Massstab, an dem sich Mietzinsanpassungen wegen veränderter Hypothekarzinsen ausrichten. Er beruht auf dem vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz der Hypotheken in der Schweiz und wird auf Viertelprozente gerundet (Art. 12a VMWG). Bekannt gegeben wird er vierteljährlich vom Eidgenössischen Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF); veröffentlicht wird er vom Bundesamt für Wohnungswesen, jeweils Anfang März, Juni, September und Dezember.

Am 1. September 2025 wurde der Satz von 1,50 % auf 1,25 % gesenkt. Seither ist er unverändert; zuletzt bestätigt am 1. September 2026. Er bleibt bei 1,25 %, solange der Durchschnittszinssatz nicht unter 1,13 % sinkt oder über 1,37 % steigt.

Habe ich Anspruch auf eine Mietzinssenkung?

Sie haben in der Regel Anspruch, wenn alle folgenden Punkte zutreffen:

  1. Ihr Mietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 1,50 % oder mehr. Den massgebenden Satz finden Sie im Mietvertrag oder im Formular der letzten Mietzinsanpassung.
  2. Sie haben keine laufende Index- oder Staffelmiete. Bei einer Indexmiete folgt der Mietzins dem Landesindex der Konsumentenpreise, bei fester Dauer von mindestens fünf Jahren (Art. 269b OR); bei einer Staffelmiete steigt er um festgelegte Beträge (Art. 269c OR). Während dieser Zeit spielt der Referenzzinssatz keine Rolle. Endet eine Indexmiete, müssen Sie eine Anpassung wegen des tieferen Referenzzinssatzes unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen; sonst wird vermutet, dass Sie mit dem bisherigen Mietzins einverstanden sind (BGer 4A_252/2023). Lassen Sie sich in diesem Fall beraten.
  3. Ihre Wohnung fällt unter den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Ausgenommen sind Wohnungen und Einfamilienhäuser, die luxuriös sind und zugleich sechs oder mehr Wohnräume (ohne Küche) haben, sowie subventionierte Wohnungen, deren Mietzins eine Behörde kontrolliert (Art. 253b OR). Für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden, gelten die Regeln nicht (Art. 253a Abs. 2 OR).
  4. Ihr Mietvertrag ist unbefristet (Art. 255 OR). Ein befristeter Vertrag endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR); während der festen Dauer kann keine Senkung verlangt werden. Entscheidend ist, ob der Vertrag ordentlich kündbar ist: Gilt eine Mindestdauer, ist der nächstmögliche Termin frühestens deren Ende.

Das gilt für Wohnungen und für Geschäftsräume. Bei Geschäftsräumen mit umsatzabhängigem Mietzins (Umsatzmiete) passt die Berechnung nach dem Referenzzinssatz nicht ohne Weiteres; lassen Sie sich in diesem Fall beraten. Haben Sie den Mietvertrag erst nach dem 2. September 2025 abgeschlossen und beruht er bereits auf 1,25 %, besteht kein Anspruch.

Kein Referenzzinssatz im Vertrag? Dann gilt in der Regel der Satz, der beim Vertragsabschluss oder bei der letzten Mietzinsanpassung galt. Die frühere Entwicklung veröffentlicht das Bundesamt für Wohnungswesen.

Hat die Vermieterschaft von sich aus gesenkt, aber zu wenig? Dann können Sie die Differenz ebenfalls verlangen (Gerichte Zürich).

Wie viel Mietzinssenkung können Sie verlangen?

Nach Art. 13 VMWG berechtigt eine Erhöhung des Hypothekarzinses um ein Viertelprozent bei Sätzen unter 5 % zu einer Mietzinserhöhung von höchstens 3 %. Bei einer Senkung sind die Mietzinse «entsprechend herabzusetzen». Dafür werden zuerst die Erhöhungssätze der Viertelprozente addiert (3 %, 6 %, 9 % …) und dann umgerechnet: Senkungssatz = Erhöhungssatz × 100 / (100 + Erhöhungssatz) (Gerichte Zürich). Eine Senkung um ein Viertelprozent ergibt so 2,91 % (3 × 100 / 103).

Ihr Mietzins beruht aufSenkung auf 1,25 %Beispiel: Nettomiete CHF 2'000
1,50 %2,91 %rund CHF 58 weniger pro Monat
1,75 %5,66 %rund CHF 113 weniger pro Monat
2,00 %8,26 %rund CHF 165 weniger pro Monat

Die Senkung bezieht sich auf den Nettomietzins, also ohne Nebenkosten. Bei mehreren Stufen dürfen die Senkungsprozente weder addiert werden (nicht 5,82 %) noch hintereinander angewendet (nicht 5,74 %); massgebend ist 6 × 100 / 106 = 5,66 %. Die Werte entsprechen der Überwälzungstabelle der Fachzeitschrift «mietrechtspraxis», auf die das Bundesamt für Wohnungswesen verweist, und gelten vor einer Verrechnung mit Kostensteigerungen. Mietzinsrechner, etwa des Mieterinnen- und Mieterverbands, des Hauseigentümerverbands oder der Gerichte Zürich, listet das Bundesamt für Wohnungswesen auf.

Was darf die Vermieterschaft verrechnen?

Die Einsparung aus dem tieferen Referenzzinssatz darf mit Kostensteigerungen verrechnet werden, die seit der letzten Mietzinsanpassung eingetreten sind (Art. 13 Abs. 1 VMWG). In der Praxis sind das vor allem:

  • Teuerung: höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Anpassung (Art. 16 VMWG, Art. 269a lit. e OR). Ist der Index seit der letzten Anpassung um 1 % gestiegen, darf die Vermieterschaft 0,4 % anrechnen.
  • Allgemeine Kostensteigerungen bei Unterhalt und Betrieb (Art. 269a lit. b OR). Grundsätzlich muss die Vermieterschaft sie mit einer Vergleichsrechnung über mehrere Jahre belegen; im Streitfall trägt sie die Beweislast. Weil das aufwendig ist, rechnen viele Schlichtungsbehörden mit Pauschalen; die Praxis ist kantonal verschieden, häufig sind 0,25 % oder 0,5 % des Nettomietzinses pro Jahr. Im Kanton Zürich sind es je nach Gebäude 0 % (Neubauten bis fünf Jahre), 0,25 % (viele separat abgerechnete Nebenkosten) oder 0,5 % (wenige) (Mieterverband Zürich). Vor Gericht muss die Vermieterschaft die Kostensteigerung dennoch belegen; Pauschalen werden dort nur ausnahmsweise zugelassen. Verlangen Sie eine nachvollziehbare Aufstellung.

Zu berücksichtigen ist zudem, ob frühere Änderungen des Referenzzinssatzes an Sie weitergegeben wurden (Art. 13 Abs. 4 VMWG). Schliesslich kann die Vermieterschaft einwenden, der Mietzins verschaffe ihr keinen übersetzten Ertrag (Art. 269 OR); das muss sie mit einer nachvollziehbaren Ertragsrechnung begründen. Ihr Anspruch kann deshalb kleiner ausfallen als die Werte in der Tabelle oder ganz entfallen.

Schritt für Schritt: So verlangen Sie die Senkung

  1. Ausgangslage prüfen. Suchen Sie im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung den Referenzzinssatz, auf dem Ihr Mietzins beruht, sowie Kündigungsfrist und Kündigungstermine.
  2. Termin bestimmen. Eine gesetzliche Frist für das Begehren gibt es nicht, aber die Senkung wirkt nie rückwirkend: Sie gilt auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 270a Abs. 1 OR); die Kündigungsfrist ist dabei einzuhalten. Beispiel: Kündigungsfrist drei Monate, Termine Ende jedes Monats ausser Dezember. Trifft Ihr Begehren bis zum 31. Oktober ein, gilt der tiefere Mietzins ab 1. Februar.
  3. Schriftlich verlangen. Stellen Sie das Herabsetzungsbegehren schriftlich bei der Vermieterschaft (Art. 270a Abs. 2 OR), am besten eingeschrieben; das dient als Beweis. Das Begehren muss vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen.
  4. Antwort abwarten. Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen Stellung nehmen (Art. 270a Abs. 2 OR).
  5. Schlichtungsbehörde anrufen, wenn nötig. Lehnt die Vermieterschaft ab oder entspricht sie nur teilweise, können Sie innert 30 Tagen ab Erhalt ihrer Antwort die Schlichtungsbehörde für Mietsachen anrufen. Eine frühe Ablehnung setzt diese Frist sofort in Gang; warten Sie dann nicht das Ende der Antwortfrist ab. Antwortet die Vermieterschaft nicht oder erst nach Ablauf ihrer 30 Tage, beginnt die Frist mit dem Ende ihrer Antwortfrist; das Bundesamt für Wohnungswesen und der Mieterinnen- und Mieterverband raten, das Begehren spätestens 60 Tage nach Ihrem ursprünglichen Schreiben an die Schlichtungsbehörde zu schicken. Zuständig ist die Behörde am Ort der Wohnung bzw. der Geschäftsräume. Für die Schlichtung werden keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO) und keine Parteientschädigungen zugesprochen: Eine selbst beigezogene Anwältin oder einen Anwalt bezahlen Sie selbst.
  6. Wenn keine Einigung zustande kommt. Die Schlichtungsbehörde kann einen Entscheidvorschlag machen. Er gilt als angenommen, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt (Art. 210 und 211 ZPO). Lehnt eine Partei ab, erhält sie die Klagebewilligung und muss innert 30 Tagen seit deren Eröffnung beim Gericht klagen; sonst gilt der Vorschlag als anerkannt. Ohne Entscheidvorschlag erhalten Sie die Klagebewilligung und können innert 30 Tagen seit deren Eröffnung klagen (Art. 209 Abs. 3 und 4 ZPO). Ob das Gerichtsverfahren Kosten auslöst, hängt vom Kanton ab: Das Bundesrecht schreibt die Kostenfreiheit nur für die Schlichtung vor, die Kantone können weiter gehen (Art. 116 ZPO). So werden etwa vor dem Genfer Mietgericht keine Gerichtskosten erhoben; andernorts können sie anfallen.

Musterbrief: Herabsetzungsbegehren an die Vermieterschaft

[Vornamen und Namen aller Mietparteien], [Adresse]

Einschreiben an: [Name und Adresse der Vermieterschaft bzw. Verwaltung]

[Ort], [Datum]

Herabsetzungsbegehren für die Wohnung [Adresse, Stockwerk]

Sehr geehrte Damen und Herren

Der hypothekarische Referenzzinssatz wurde per 2. September 2025 auf 1,25 % gesenkt (Publikation vom 1. September 2025). Mein Mietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von [1,50 %]. Gestützt auf Art. 270a OR verlange ich die Herabsetzung des Nettomietzinses um [2,91 %], von [CHF 2'000] auf [CHF 1'942], auf den nächstmöglichen Kündigungstermin, den [Datum].

Bitte bestätigen Sie mir die Senkung innert 30 Tagen schriftlich. Wollen Sie Teuerung oder Kostensteigerungen verrechnen, bitte ich um eine nachvollziehbare Berechnung mit Belegen.

Freundliche Grüsse

[Unterschriften und Namen aller Mietparteien]

Passen Sie die Angaben in eckigen Klammern an Ihren Vertrag an. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, sollten alle das Begehren unterzeichnen. Der neue Betrag im Beispiel entspricht CHF 2'000 minus 2,91 %.

Häufige Einwände der Vermieterschaft

EinwandWas gilt
«Auf der Liegenschaft lastet keine Hypothek.»Unerheblich. Abgestellt wird nicht auf die konkrete Finanzierung, sondern auf den schweizweit einheitlichen Referenzzinssatz (Gerichte Zürich).
«Der Mietzins ist ohnehin günstig.»Kein Grund für sich allein. Die Vermieterschaft kann sich auf orts- und quartierübliche Mietzinse berufen (Art. 269a lit. a OR), muss das aber belegen, in der Regel mit mindestens fünf vergleichbaren Wohnungen (BGE 136 III 74).
«Der Zins könnte bald wieder steigen.»Unerheblich. Massgebend ist der Satz zum Zeitpunkt der Anpassung.
«Im Vertrag steht ein Mindestzins.»Laut Mieterinnen- und Mieterverband ist eine solche Klausel ungültig, weil die gesetzlichen Regeln zur Mietzinsgestaltung zwingend sind. Lassen Sie die Klausel im Zweifel prüfen.
«Die Kosten sind gestiegen.»Zulässig, aber nur in belegbarem Umfang: Teuerung höchstens zu 40 %; allgemeine Kostensteigerungen muss die Vermieterschaft im Streitfall belegen.
«Die Liegenschaft wirft ohnehin zu wenig Ertrag ab.»Ein zulässiger Einwand (Art. 269 OR), der aber mit einer nachvollziehbaren Ertragsrechnung begründet werden muss. Lassen Sie sich in diesem Fall beraten.

Muss ich eine Kündigung befürchten?

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn die Vermieterschaft sie ausspricht, weil Sie nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, etwa eine Mietzinssenkung (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR).

Zusätzlich gilt eine Sperrfrist: während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens und während drei Jahren danach, wenn die Vermieterschaft zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, ihre Forderung zurückgezogen oder sich mit Ihnen geeinigt hat (lit. d und e). Eine Einigung ausserhalb eines Verfahrens, die Sie mit Schriftstücken belegen können, löst die dreijährige Sperrfrist ebenfalls aus (Abs. 2), aber nur, wenn sie einen Streit beilegt. Gibt die Vermieterschaft Ihrem Herabsetzungsbegehren sogleich statt, entsteht keine Sperrfrist (BGE 130 III 563).

Die Sperrfrist gilt nicht bei bestimmten Kündigungen (Abs. 3), etwa wegen dringenden Eigenbedarfs, wegen Zahlungsrückstands oder wenn nach einem Verkauf die neue Eigentümerschaft kündigt; bei Wohn- und Geschäftsräumen braucht diese dafür dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Die Verkaufsabsicht allein genügt nicht. Unabhängig von der Sperrfrist bleibt eine Kündigung anfechtbar, die als Reaktion auf Ihr Begehren ausgesprochen wird (lit. a).

Die Anfechtung müssen Sie innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einreichen (Art. 273 Abs. 1 OR). Nach verbreiteter Praxis genügt es, das Begehren am letzten Tag der Frist der Schweizerischen Post zu übergeben; warten Sie trotzdem nicht so lange.

Vorsicht beim Fristbeginn: Liegt statt der eingeschriebenen Kündigung eine Abholungseinladung im Briefkasten, gilt die Kündigung nicht erst bei der Abholung oder nach Ablauf der 7-tägigen Abholfrist als empfangen, sondern sobald Sie sie auf der Post abholen könnten: in der Regel am Tag nach dem Einwurf der Abholungseinladung, schon am selben Tag, wenn sofortiges Abholen zumutbar ist. Die 30 Tage zählen ab dem Tag danach. Das gilt auch, wenn Sie in den Ferien sind (BGE 140 III 244, BGE 143 III 15). Rechnen Sie die Frist deshalb vorsichtshalber ab dem Einwurf der Abholungseinladung.

Häufige Fragen

Gilt die Senkung auch für die Nebenkosten?

Nein. Sie betrifft den Nettomietzins. Nebenkosten werden separat nach tatsächlichem Aufwand oder als Pauschale abgerechnet.

Kann die Vermieterschaft die Miete später wieder erhöhen?

Ja, wenn der Referenzzinssatz wieder steigt. Sie muss die Erhöhung auf dem amtlichen Formular mitteilen, begründen und mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zustellen (Art. 269d OR).

Was kostet das Schlichtungsverfahren?

Das Schlichtungsverfahren kostet keine Gerichtsgebühren: In Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen werden dort keine Gerichtskosten erhoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen (Art. 113 ZPO). Eine Anwältin oder einen Anwalt, die Sie selbst beiziehen, bezahlen Sie selbst. Ein anschliessendes Gerichtsverfahren kann Kosten auslösen; einzelne Kantone wie Genf erheben auch dort keine Gerichtskosten (Art. 116 ZPO).

Wann ändert sich der Referenzzinssatz das nächste Mal?

Die nächste Bekanntgabe ist am 1. Dezember 2026. Wir aktualisieren diesen Beitrag danach.

Quellen

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Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrem Mietvertrag helfen die Schlichtungsbehörde, der Mieterinnen- und Mieterverband oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt. Mit RechtsKI können Sie Ihre Frage zum Mietrecht stellen und erhalten eine Antwort mit Belegen aus Gesetz und Rechtsprechung.

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ReferenzzinssatzMietzinssenkungHerabsetzungsbegehrenSchlichtungsbehördeMietrecht