Tasso di riferimento 2026: riduzione dell'affitto

Il tasso di riferimento è dell'1,25 %. Se la vostra pigione si basa ancora su 1,50 % o più, potete chiedere una riduzione. Ecco come calcolarla e come procedere.

Orlando Kahanek · 26 settembre 2026

Il tasso ipotecario di riferimento è dell'1,25 % dal 2 settembre 2025 ed è stato confermato invariato il 1° settembre 2026. Se la vostra pigione si basa ancora su un tasso dell'1,50 %, potete chiedere una riduzione del 2,91 %; se si basa sull'1,75 %, la riduzione è del 5,66 %. La richiesta va presentata per scritto al locatore; la riduzione vale per la prossima scadenza di disdetta, nel rispetto del termine di preavviso (art. 270a CO).

Stato: 26 settembre 2026 · Prossima comunicazione del tasso di riferimento: 1° dicembre 2026

In breve

• Tasso di riferimento attuale: 1,25 %, in vigore dal 2 settembre 2025 (Ufficio federale delle abitazioni).
• Diritto alla riduzione: se la vostra pigione si basa su un tasso di riferimento dell'1,50 % o più e la locazione è a tempo indeterminato; se è prevista una durata minima, al più presto per la fine di tale durata.
• Importo: 2,91 % della pigione netta se la pigione si basa sull'1,50 %; 5,66 % se si basa sull'1,75 %, 8,26 % se si basa sul 2,00 %.
• Compensazioni: il locatore può compensare la riduzione con il rincaro (nella misura del 40 %) e con aumenti dei costi comprovati.
• Procedura: richiesta di riduzione per scritto; il locatore ha 30 giorni per pronunciarsi. Se rifiuta, il termine di 30 giorni per adire l'autorità di conciliazione decorre dal ricevimento della sua risposta, anche se arriva prima. La conciliazione è di regola gratuita; se una successiva causa in tribunale comporti spese dipende dal Cantone.
• Protezione dalla disdetta: una disdetta data perché fate valere i vostri diritti è contestabile. Un periodo di protezione di tre anni vale solo dopo una procedura o dopo un accordo che pone fine a una controversia.

Che cos'è il tasso di riferimento?

Il tasso ipotecario di riferimento è la base per gli adeguamenti delle pigioni in seguito a variazioni dei tassi ipotecari. Si basa sul tasso d'interesse medio ponderato dei crediti ipotecari in Svizzera, stabilito ogni trimestre, ed è arrotondato al quarto di punto percentuale (art. 12a OLAL). Il Dipartimento federale dell'economia, della formazione e della ricerca (DEFR) lo comunica ogni trimestre; l'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) lo pubblica all'inizio di marzo, giugno, settembre e dicembre.

Il 1° settembre 2025 il tasso è stato ridotto dall'1,50 % all'1,25 %. Da allora è invariato ed è stato confermato da ultimo il 1° settembre 2026. Resta all'1,25 % finché il tasso d'interesse medio non scende sotto l'1,13 % e non sale oltre l'1,37 %.

Ho diritto a una riduzione della pigione?

Di regola avete diritto a una riduzione se sono soddisfatte tutte le condizioni seguenti:

1. La vostra pigione si basa su un tasso di riferimento dell'1,50 % o più. Il tasso determinante è indicato nel contratto di locazione o nel modulo dell'ultimo adeguamento della pigione.
2. Non avete una pigione indicizzata o scalare in corso. Una pigione indicizzata segue l'indice nazionale dei prezzi al consumo, per una durata fissa di almeno cinque anni (art. 269b CO); una pigione scalare aumenta di importi stabiliti in anticipo (art. 269c CO). Durante questo periodo il tasso di riferimento non ha alcun ruolo. Alla fine di una pigione indicizzata, dovete chiedere l'adeguamento dovuto al tasso di riferimento più basso per la fine del periodo di indicizzazione, nel rispetto del termine di preavviso; altrimenti si presume che siate d'accordo con la pigione attuale (sentenza 4A_252/2023, comunicato in tedesco). In questo caso fatevi consigliare.
3. La vostra abitazione è protetta dalle pigioni abusive. Sono esclusi gli appartamenti e le case unifamiliari che sono di lusso e comprendono al tempo stesso 6 o più locali (cucina non compresa), nonché le abitazioni sussidiate la cui pigione è controllata da un'autorità (art. 253b CO). Queste regole non si applicano alle abitazioni di vacanza locate per tre mesi al massimo (art. 253a cpv. 2 CO).
4. La locazione è a tempo indeterminato (art. 255 CO). Una locazione a tempo determinato si estingue senza disdetta alla scadenza pattuita (art. 266 cpv. 1 CO); durante questo periodo non è possibile chiedere una riduzione. Conta che il contratto possa essere disdetto ordinariamente: se è prevista una durata minima, la prossima scadenza possibile è al più presto la fine di tale durata.

Ciò vale per le abitazioni e per i locali commerciali. Per i locali commerciali con una pigione commisurata alla cifra d'affari, il calcolo secondo il tasso di riferimento non si applica senz'altro; in questo caso fatevi consigliare. Se avete concluso il contratto dopo il 2 settembre 2025 e la pigione si basa già sull'1,25 %, non avete diritto a una riduzione.

Nessun tasso di riferimento nel contratto? Di regola vale il tasso in vigore alla conclusione del contratto o all'ultimo adeguamento della pigione. L'Ufficio federale delle abitazioni pubblica l'evoluzione passata.

Il locatore ha ridotto la pigione di sua iniziativa, ma non abbastanza? Potete chiedere anche la differenza (tribunali zurighesi, in tedesco).

Quanto potete chiedere di riduzione?

Secondo l'art. 13 OLAL, un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza un aumento della pigione del 3 % al massimo quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 %. Se i tassi diminuiscono, «le pigioni devono essere ridotte in proporzione». Si sommano prima le percentuali di aumento di ogni quarto di punto (3 %, 6 %, 9 % …) e poi le si converte: percentuale di riduzione = percentuale di aumento × 100 / (100 + percentuale di aumento) (tribunali zurighesi, in tedesco). Una riduzione di un quarto di punto dà quindi 2,91 % (3 × 100 / 103).

La riduzione si applica alla pigione netta, senza le spese accessorie. Con più scatti, le percentuali di riduzione non si sommano (non 5,82 %) e non si applicano una dopo l'altra (non 5,74 %): il calcolo corretto è 6 × 100 / 106 = 5,66 %. Questi valori corrispondono alla tabella della rivista «mietrechtspraxis», a cui rinvia l'Ufficio federale delle abitazioni, e valgono prima di ogni compensazione con aumenti dei costi. L'Ufficio federale delle abitazioni elenca diversi calcolatori della pigione, tra cui quelli dell'ASLOCA e dell'Università di Neuchâtel.

Che cosa può compensare il locatore?

Il risparmio dovuto al tasso di riferimento più basso può essere compensato con gli aumenti dei costi intervenuti dall'ultimo adeguamento della pigione (art. 13 cpv. 1 OLAL). In pratica si tratta soprattutto di:

• Rincaro: al massimo il 40 % dell'aumento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo dall'ultimo adeguamento (art. 16 OLAL, art. 269a lett. e CO). Se l'indice è aumentato dell'1 % dall'ultimo adeguamento, il locatore può computare lo 0,4 %.
• Aumenti generali dei costi di manutenzione e di esercizio (art. 269a lett. b CO). Di principio il locatore deve provarli confrontando i costi di più anni; in caso di controversia l'onere della prova è suo. Poiché questa prova è onerosa, molte autorità di conciliazione applicano forfait; la prassi varia da Cantone a Cantone, spesso lo 0,25 % o lo 0,5 % della pigione netta all'anno. Nel Cantone di Zurigo il forfait è dello 0 % (edifici con meno di cinque anni), dello 0,25 % (molte spese accessorie fatturate separatamente) o dello 0,5 % (poche spese accessorie) (associazione inquilini di Zurigo, in tedesco). In tribunale il locatore deve comunque provare gli aumenti dei costi; i forfait vi sono ammessi solo eccezionalmente. Chiedete un conteggio comprensibile.

Occorre inoltre verificare se variazioni precedenti del tasso di riferimento vi sono state trasferite (art. 13 cpv. 4 OLAL). Infine il locatore può obiettare che la pigione non gli procura un reddito sproporzionato (art. 269 CO); deve però dimostrarlo con un calcolo del reddito comprensibile. La vostra riduzione può quindi essere inferiore ai valori della tabella o anche nulla.

Passo per passo: come chiedere la riduzione

1. Verificare la situazione. Cercate nel contratto o nell'ultimo adeguamento della pigione il tasso di riferimento su cui si basa la vostra pigione, nonché il termine di preavviso e le scadenze di disdetta.
2. Stabilire la data. La legge non prevede un termine per presentare la richiesta, ma la riduzione non ha mai effetto retroattivo: vale per la prossima scadenza di disdetta (art. 270a cpv. 1 CO), nel rispetto del termine di preavviso. Esempio: preavviso di tre mesi, scadenze alla fine di ogni mese tranne dicembre. Se la vostra richiesta giunge al locatore entro il 31 ottobre, la pigione ridotta vale dal 1° febbraio.
3. Chiedere per scritto. Presentate la richiesta di riduzione per scritto al locatore (art. 270a cpv. 2 CO), preferibilmente per raccomandata, che serve da prova. La richiesta deve giungere al locatore prima dell'inizio del termine di preavviso.
4. Attendere la risposta. Il locatore deve pronunciarsi entro 30 giorni (art. 270a cpv. 2 CO).
5. Adire l'autorità di conciliazione, se necessario. Se il locatore rifiuta o accetta solo in parte, potete adire l'autorità di conciliazione in materia di locazione entro 30 giorni dal ricevimento della sua risposta. Un rifiuto rapido fa decorrere subito questo termine; non aspettate quindi la fine del termine di risposta. Se il locatore non risponde, o risponde dopo i suoi 30 giorni, il termine decorre dalla fine del suo termine di risposta; l'Ufficio federale delle abitazioni e l'associazione degli inquilini consigliano di inviare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 60 giorni dalla vostra richiesta iniziale. È competente l'autorità del luogo in cui si trovano l'abitazione o i locali commerciali. Nella procedura di conciliazione non sono addossate spese processuali (art. 113 cpv. 2 lett. c CPC) e non sono assegnate ripetibili: se vi fate assistere da un'avvocata o da un avvocato, il suo onorario è a vostro carico.
6. Se non si giunge a un accordo. L'autorità di conciliazione può sottoporre alle parti una proposta di decisione. Questa è considerata accettata se nessuna parte la rifiuta entro 20 giorni dalla comunicazione scritta (art. 210 e 211 CPC). La parte che la rifiuta riceve l'autorizzazione ad agire e deve promuovere l'azione in tribunale entro 30 giorni dalla sua notificazione; altrimenti la proposta è considerata riconosciuta. Senza proposta di decisione ricevete l'autorizzazione ad agire e potete promuovere l'azione entro 30 giorni dalla sua notificazione (art. 209 cpv. 3 e 4 CPC). Se la causa in tribunale comporti spese dipende dal Cantone: il diritto federale prevede la gratuità solo per la conciliazione, ma i Cantoni possono andare oltre (art. 116 CPC). Ad esempio, davanti alla giurisdizione delle locazioni di Ginevra non sono riscosse spese giudiziarie; altrove possono essere dovute.

Lettera modello: richiesta di riduzione della pigione al locatore

[Nomi e cognomi di tutti gli inquilini], [indirizzo]

Raccomandata a: [nome e indirizzo del locatore o dell'amministrazione]

[Luogo], [data]

Richiesta di riduzione della pigione per l'appartamento [indirizzo, piano]

Gentili signore e signori,

il tasso ipotecario di riferimento è stato ridotto all'1,25 % con effetto dal 2 settembre 2025 (comunicazione del 1° settembre 2025). La mia pigione si basa su un tasso di riferimento del [1,50 %]. In virtù dell'art. 270a CO chiedo la riduzione della pigione netta del [2,91 %], da [CHF 2'000] a [CHF 1'942], per la prossima scadenza di disdetta, ossia il [data].

Vi prego di confermarmi la riduzione per scritto entro 30 giorni. Se intendete compensarla con il rincaro o con aumenti dei costi, vi prego di inviarmi un calcolo comprensibile corredato dei giustificativi.

Distinti saluti

[Firme e nomi di tutti gli inquilini]

Adattate le indicazioni tra parentesi quadre al vostro contratto. Se il contratto è stato firmato da più persone, tutte dovrebbero firmare la richiesta. Nell'esempio il nuovo importo corrisponde a CHF 2'000 meno il 2,91 %.

Obiezioni frequenti del locatore

Devo temere una disdetta?

Una disdetta è contestabile se il locatore la dà perché fate valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione, ad esempio una riduzione della pigione (art. 271a cpv. 1 lett. a CO).

Si aggiunge un periodo di protezione: durante una procedura di conciliazione o giudiziaria e nei tre anni successivi, se il locatore è rimasto in gran parte soccombente, ha ritirato la sua pretesa o ha raggiunto un accordo con voi (lett. d ed e). Anche un accordo al di fuori di una procedura, che potete provare con documenti scritti, fa scattare il periodo di protezione di tre anni (cpv. 2), ma solo se pone fine a una controversia. Se il locatore accoglie subito la vostra richiesta di riduzione, non vi è alcun periodo di protezione (DTF 130 III 563).

Il periodo di protezione non vale per determinate disdette (cpv. 3), ad esempio per urgente bisogno del locatore, per mora dell'inquilino nel pagamento della pigione o quando, dopo una vendita, disdice il nuovo proprietario; per le abitazioni e i locali commerciali, questi deve far valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini (art. 261 cpv. 2 lett. a CO). L'intenzione di vendere non basta. Indipendentemente dal periodo di protezione, una disdetta data in reazione alla vostra richiesta resta contestabile (lett. a).

Dovete contestare la disdetta davanti all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal suo ricevimento (art. 273 cpv. 1 CO). Secondo una prassi diffusa basta consegnare la richiesta alla Posta Svizzera l'ultimo giorno del termine; non aspettate però fino ad allora.

Attenzione all'inizio del termine: se nella bucalettere trovate un avviso di ritiro al posto della disdetta raccomandata, la disdetta si considera ricevuta non al momento del ritiro né alla scadenza del termine di giacenza di 7 giorni, ma non appena potete ritirarla all'ufficio postale: di regola il giorno dopo il deposito dell'avviso, già lo stesso giorno se ci si può attendere che la ritiriate subito. I 30 giorni decorrono dal giorno successivo. Ciò vale anche durante le vacanze (DTF 140 III 244, DTF 143 III 15). Per prudenza calcolate quindi il termine dal deposito dell'avviso di ritiro.

Domande frequenti

La riduzione vale anche per le spese accessorie?

No. Riguarda la pigione netta. Le spese accessorie sono conteggiate separatamente, secondo i costi effettivi o come forfait.

Il locatore può aumentare la pigione in seguito?

Sì, se il tasso di riferimento risale. Deve comunicare l'aumento con il modulo ufficiale approvato dal Cantone, motivarlo e farlo pervenire all'inquilino almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso (art. 269d CO).

Quanto costa la procedura di conciliazione?

La procedura di conciliazione non comporta spese processuali: nelle controversie in materia di locazione di abitazioni e di locali commerciali non sono addossate spese processuali e non sono assegnate ripetibili (art. 113 CPC). Se vi fate assistere da un'avvocata o da un avvocato, il suo onorario è a vostro carico. Una successiva causa in tribunale può comportare spese; alcuni Cantoni, come Ginevra, non riscuotono spese giudiziarie nemmeno in tribunale (art. 116 CPC).

Quando cambierà di nuovo il tasso di riferimento?

La prossima comunicazione è prevista il 1° dicembre 2026. Aggiorneremo questo articolo subito dopo.

Fonti

• Ufficio federale delle abitazioni: Tasso ipotecario di riferimento (consultato il 26.9.2026)
• Ufficio federale delle abitazioni: comunicato del 1° settembre 2025 sulla riduzione all'1,25 %
• Codice delle obbligazioni (CO), RS 220, stato 1° gennaio 2026
• Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL), RS 221.213.11, stato 1° ottobre 2025
• Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), RS 272, stato 1° luglio 2026
• Tribunale federale: DTF 130 III 563 (accordo ai sensi dell'art. 271a cpv. 2 CO); DTF 136 III 74 (pigioni comparative); DTF 140 III 244 e DTF 143 III 15 (inizio del termine); comunicato sulla sentenza 4A_252/2023 del 23 novembre 2023 (pigione indicizzata, in tedesco)
• Tribunali zurighesi (in tedesco): Kostensteigerungen (conversione delle percentuali di riduzione, onere della prova, forfait) e Mietzinssenkung
• mietrechtspraxis | mp (in tedesco): Hypothekarzins und Überwälzungssätze (link dell'Ufficio federale delle abitazioni)
• Associazione degli inquilini della Svizzera tedesca (in tedesco): Mietzinssenkung & Referenzzinssatz (consultato il 26.9.2026) e FAQ del 1° aprile 2025; associazione inquilini di Zurigo: Kostensteigerungspauschale del 30 novembre 2023
• LAWINFO (in tedesco): Referenzzinssatz – nur unbefristete Mietverträge

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Questo articolo fornisce informazioni generali e non sostituisce una consulenza nel caso concreto. Per domande sul vostro contratto di locazione possono aiutarvi l'autorità di conciliazione, l'Associazione Svizzera Inquilini (ASI) o un'avvocata o un avvocato. Con RechtsKI potete porre la vostra domanda sul diritto di locazione e ricevere una risposta documentata con leggi e giurisprudenza.